Les obligations d’un bailleur

Publié le lundi 27 juin 2022

En tant que propriétaire bailleur, vous avez des obligations vis-à-vis de vos locataires. Faisons le point…

Proposer un logement décent

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent. Qu'est-ce qu'un logement décent ? 5 critères doivent être respectés :

La surface minimale : le logement que vous louez doit comporter au moins une pièce principale dont la surface habitable soit au moins de 9 m2 avec une hauteur sous plafond d'au moins 2,20 m. Enfin le volume habitable doit être supérieur à 20 m3. Dans le cas d'une colocation dans laquelle chaque colocataire signe un bail, il faudra que chacun des colocataires dispose d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (sans prendre en compte les pièces communes).
L'absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire : l’état général du logement et de ses équipements ne doit pas porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire. Éclairage naturel suffisant, sécurité des garde-corps et balcon, absence de matériaux dangereux dans la construction, etc.
L'absence d'animaux nuisibles et de parasites : un logement décent n'est pas infesté par des rats, des puces de lit, des cafards…
La mise à disposition de certains équipements : chauffage, alimentation en eau potable, évacuation des eaux usées, coin cuisine, sanitaire intérieure au logement avec WC et douche ou baignoire, réseau électrique.
Une performance énergétique minimale.

Remettre les documents et informations obligatoires au locataire

Un certain nombre de documents sont à remettre au locataire au moment de la signature du bail. Parmi ceux-ci, il y le dossier de diagnostic technique, qui comprend :

Diagnostic de performance énergétique (DPE),
Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) si le logement date d'avant janvier 1949,
État des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone à risque,
État de l'installation intérieure de l'électricité si elle a plus de 15 ans,
État de l'installation intérieure du gaz si elle a plus de 15 ans,
État des nuisances sonores aériennes si le logement est situé dans une zone de bruit définie par un plan d'exposition au bruit des aérodromes.

À cela s'ajoutent :

Notice informative,
État des lieux d'entrée,
Attestation d'assurance contre les risques locatifs,
Liste des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication,
Extrait du règlement de copropriété si le logement est situé dans un immeuble en copropriété. Les extraits concernent la destination de l'immeuble, la jouissance des parties privatives et communes, la quote-part.

Dans le cas d'un logement loué meublé, il faudra également transmettre au locataire l'inventaire et un état détaillé du mobilier.

Ensuite, une fois le locataire installé :

Les quittances de loyer : pour chaque loyer réglé, le propriétaire doit transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande.
Les justificatifs de charges : le montant des charges récupérées par le bailleur doit être justifié. Ainsi les demandes de provisions sur charges et les régularisations annuelles doivent être justifiées.

Travaux et entretien

Le bailleur est tenu d'entretenir le logement qu'il loue pendant toute la durée du bail. Les équipements doivent être en bon état de fonctionnement. Ainsi, le bailleur doit prendre à sa charge tous les travaux qui ne sont pas des réparations locatives (tout ce qui est entretien courant et qui incombe donc au locataire) ou qui ne sont pas imputables à une faute du locataire :

Travaux d'amélioration dans les parties communes ou privatives : il s’agit de travaux qui amènent une valeur ajoutée au logement. Ce peut être le cas de la pose d’un parquet à l’installation d'un ascenseur…
Travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement : par exemple des volets qui ne fonctionnent plus ou une robinetterie vétuste.
Travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement : des travaux d’isolation du logement ou le changement de la chaudière pour un modèle plus performant.
Travaux pour respecter les critères d'un logement décent : il faut alors reprendre les critère qui font la décence du logement.
Entretien des toitures et façades végétalisées.

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